Dự báo xu hướng dịch chuyển của dòng tiền đầu tư bất động sản

Thị trường bất động sản đang ghi nhận nhiều diễn biến đáng chú ý, đặc biệt là xu hướng dịch chuyển của các nhà đầu tư. Các chuyên gia cho rằng, dòng tiền đầu tư giai đoạn cuối năm 2025 - đầu năm 2026 đang có dấu hiệu tái định vị mạnh mẽ, khi hạ tầng tăng tốc, quy hoạch hành chính thay đổi và các đại đô thị nổi lên như những cực hút mới.

TS. Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định bức tranh thị trường đang chứng kiến bước ngoặt lớn nhờ sự bứt phá của hạ tầng giao thông. Việc đồng loạt khởi công hàng trăm dự án, đặc biệt là các tuyến metro tại TPHCM hay mạng lưới đường sắt tốc độ cao kết nối các cực tăng trưởng như Hà Nội – Quảng Ninh, không chỉ mở rộng không gian phát triển mà còn tác động trực tiếp đến dòng chảy vốn đầu tư.

Theo ông, thay vì tìm kiếm những sản phẩm đơn lẻ, nhà đầu tư hiện nay ưu tiên các đại đô thị có khả năng đáp ứng đồng bộ chất lượng sống. Đây là phân khúc bám sát nhu cầu thực và có nền tảng phát triển bền vững hơn so với các mô hình manh mún.

Một làn sóng dịch chuyển cũng đang hình thành khi nhiều nhà đầu tư rời khu vực nội thành để tìm đến các đô thị vùng ven như Bắc Ninh, Ninh Bình. Lợi thế về cảnh quan và môi trường sống trở thành yếu tố thu hút mới. Xu hướng này được củng cố khi hạ tầng kết nối liên vùng được đẩy mạnh, rút ngắn khoảng cách giữa các đô thị vệ tinh với trung tâm Hà Nội và TPHCM, qua đó biến những khu vực từng bị coi là xa thành điểm đến đầu tư đáng chú ý.

Dự báo xu hướng thị trường giai đoạn tới, PGS.TS Trần Đình Thiên – Thành viên Tổ Tư vấn Kinh tế của Thủ tướng Chính phủ cho rằng thị trường không còn có thể tiếp cận bằng các đánh giá chung chung hay theo “sóng” ngắn hạn. Yếu tố cần được cân nhắc là sự dịch chuyển của các trung tâm hành chính và quyền lực kinh tế.

Trong bối cảnh quy hoạch lại đơn vị hành chính và các kịch bản sáp nhập tỉnh, giá trị bất động sản sẽ phân hóa mạnh. Những trung tâm hành chính cũ nếu không còn giữ vai trò đầu mối có thể đối mặt nguy cơ suy giảm giá trị khi dòng người và dòng vốn dịch chuyển. Ngược lại, địa phương được lựa chọn làm trung tâm hành chính mới sẽ trở thành nơi hội tụ bộ máy quản lý, hoạt động đầu tư, thương mại, từ đó thúc đẩy phát triển hạ tầng và thị trường bất động sản.

Theo ông Thiên, các tọa độ hấp dẫn nhất hiện nay là những khu vực có đột phá rõ rệt về hạ tầng hoặc thu hút được dòng vốn quy mô lớn mang tính dẫn dắt. Hưng Yên được xem là ví dụ khi xuất hiện các tổ hợp thể thao quy mô lớn cùng sự quan tâm của các tập đoàn trong và ngoài nước. Các đại đô thị tại đây không chỉ là dự án nhà ở mà còn tạo kết nối vùng, rút ngắn khoảng cách với trung tâm Hà Nội, thậm chí thuận tiện hơn một số khu vực ngoại vi truyền thống.

Động lực tăng trưởng còn gắn với các cam kết đầu tư hạ tầng giao thông trọng điểm. Câu chuyện Cần Giờ cho thấy khi có tuyến metro kết nối từ Bến Thành hoặc cầu liên thông sang Bà Rịa – Vũng Tàu được triển khai, thời gian di chuyển rút ngắn xuống còn khoảng 15 – 17 phút sẽ làm thay đổi vị thế khu vực, từ vùng ven trở thành phần mở rộng có giá trị cao của trung tâm kinh tế TPHCM.

PGS.TS Trần Đình Thiên cũng nhấn mạnh sự khác biệt giữa đầu tư dài hạn và đầu cơ ngắn hạn. Đầu tư dài hạn gắn với quy hoạch, hạ tầng và dòng vốn thực; trong khi đầu cơ chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn và dễ bị đào thải khi thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc. Trong chu kỳ phát triển mới, bất động sản chỉ có thể bền vững khi được đặt đúng vào các tọa độ chiến lược của sự dịch chuyển địa kinh tế và động lực đô thị.