Giá bất động sản được dự báo khó giảm sâu, năm 2026 là phép thử sức bền

Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn mới sau chu kỳ tăng trưởng nóng, áp lực chi phí vốn gia tăng và yêu cầu tái cấu trúc hoạt động đối với các doanh nghiệp ngày càng rõ rệt. Dòng vốn, lãi suất và cơ cấu sản phẩm tiếp tục là những yếu tố chi phối triển vọng năm 2026.

Phân tích về dòng vốn tín dụng, TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV lưu ý, bất động sản hiện không nằm trong nhóm lĩnh vực ưu tiên tín dụng, ngoại trừ nhà ở xã hội và khu công nghiệp. Điều này đồng nghĩa doanh nghiệp địa ốc phải chấp nhận chi phí vốn cao hơn so với giai đoạn trước, và khó có thể kỳ vọng lãi suất quay về mức thấp như những năm 2020-2021.

Dù vậy, tín dụng ngân hàng không phải là kênh vốn duy nhất. Năm 2025, vốn FDI vào bất động sản đạt khoảng 6,3 tỉ USD, chiếm 20% tổng vốn FDI đăng ký, với giải ngân gần 2 tỉ USD. Thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản cũng ghi nhận sự phục hồi rõ nét, với giá trị phát hành khoảng 123.500 tỉ đồng, tăng 40% so với năm 2024. Theo TS. Cấn Văn Lực, những con số này cho thấy thị trường không thiếu tiền, nhưng cần được điều tiết hợp lý để tránh tình trạng tăng trưởng nóng cục bộ.

Trước bối cảnh mới, TS. Cấn Văn Lực khuyến nghị doanh nghiệp bất động sản cần thay đổi tư duy phát triển. Việc đầu tư dàn trải, triển khai cùng lúc 10-15 dự án trong khi dòng tiền có hạn sẽ tiềm ẩn rủi ro lớn nếu thị trường biến động. Ông cho rằng doanh nghiệp cần bám sát chính sách, chủ động dự báo lãi suất, chi phí và sức cầu.

Về cơ cấu sản phẩm, vị chuyên gia nhấn mạnh sự lệch pha cung - cầu vẫn là bài toán lớn. Phân khúc cao cấp cần được cân nhắc thận trọng, trong khi nhà ở trung cấp, nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền vẫn thiếu hụt nghiêm trọng. Ông cũng cho rằng giá bất động sản đã hình thành mặt bằng mới trong 2-3 năm qua và khó giảm sâu.

Do đó, theo TS. Cấn Văn Lực, việc điều tiết thị trường cần dựa trên ba trụ cột: tăng nguồn cung phù hợp, sử dụng chính sách tài khóa (thuế - phí) linh hoạt và điều hành chính sách tiền tệ thận trọng.

“Thách thức lớn nhất hiện nay là tìm được điểm cân bằng: kiểm soát rủi ro nhưng không làm thị trường suy giảm quá mức, bởi bất động sản vẫn là một trụ cột quan trọng của nền kinh tế”, TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh.

Ở góc độ thị trường, theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), năm 2026 nhà đầu tư buộc phải chuyển sang tư duy chọn lọc, ưu tiên sản phẩm có giá trị sử dụng thực, khả năng khai thác, thanh khoản và quản trị rủi ro tốt. Những nhà đầu tư vẫn dựa vào đòn bẩy cao, thông tin thiếu kiểm chứng và kỳ vọng “ăn nhanh” nhiều khả năng sẽ bị loại khỏi cuộc chơi khi thị trường chuyển sang giai đoạn cạnh tranh thực chất.

Nhìn về dài hạn, VARS cho rằng giá bất động sản khó giảm sâu do nhu cầu ở thực vẫn duy trì ở mức cao, nền kinh tế tiếp tục tăng trưởng và đầu tư hạ tầng không ngừng mở rộng, qua đó gia tăng giá trị tài sản và kích thích nhu cầu đầu tư.

Tuy nhiên, thị trường năm 2026 nhiều khả năng sẽ không còn những cơn “sóng” tăng trưởng nóng lan rộng. Thay vào đó là giai đoạn thanh lọc, nơi chỉ những doanh nghiệp đủ năng lực tài chính, kiểm soát tốt chi phí và những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn mới có thể trụ vững và hưởng lợi.

“Tựu chung lại, bất động sản trong năm 2026 không còn là cuộc chơi của kỳ vọng ngắn hạn, mà là phép thử sức bền, kỷ luật tài chính và năng lực tồn tại thực sự của cả doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư”, VARS nhấn mạnh.