Nhà trong ngõ Hà Nội tăng giá ảo và bước điều chỉnh tất yếu

Sau giai đoạn tăng nóng, giá nhà trong ngõ bắt đầu hạ nhiệt. Tại nhiều khu vực ở Hà Nội như Cầu Giấy, Đống Đa, Hai Bà Trưng, giá rao bán từng lên tới 90–120 triệu đồng/m², nhưng hiện đã điều chỉnh giảm từ 5–15%, đặc biệt với những căn nằm sâu, hạ tầng yếu hoặc pháp lý chưa rõ ràng.

Chị Nguyễn Kim Ngân (trú tại Võng Thị, Hà Nội) chia sẻ, do có nhu cầu mua nhà để ở, chị từng tìm hiểu một căn diện tích 60m² trong ngõ nhỏ chỉ đủ xe máy tránh nhau, nhưng bị “hét giá” tới 100 triệu đồng/m². “Rất ưng nhưng không thể mua nổi”, chị nói.

Không riêng gì chị Ngân, nhiều người mua ở thực buộc phải tạm hoãn kế hoạch hoặc nâng ngân sách lên hàng tỉ đồng mà vẫn không tìm được căn phù hợp. Anh Trần Thanh Tùng (quận Thanh Xuân) cho hay, với tài chính khoảng 5 tỉ đồng, gia đình anh buộc phải vay mượn để tăng lên 7–8 tỉ đồng, nhưng vẫn không dễ tìm nhà như mong muốn.

Theo ông Nguyễn Thế Điệp – Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội – việc tăng giá chủ yếu đến từ một bộ phận môi giới “thổi giá”. Ông dẫn chứng: “Có giai đoạn giá nhà trong ngõ bị đẩy lên hơn 100 triệu/m², nhưng sau đó thị trường lao dốc và gần như không có giao dịch”.

Thực tế hiện nay, người mua đã tỉnh táo hơn, môi giới cũng không còn dễ dàng “làm giá” như trước. Thị trường chỉ còn giao dịch ở những căn có vị trí đẹp, ngõ rộng, pháp lý đầy đủ và giá hợp lý – tức sát với giá trị thật. Còn những căn từng bị “thổi giá”, nay rao bán cả năm vẫn không có người hỏi.

Đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng, khi nhà trong ngõ bị đẩy giá quá cao, người dân ngày càng khó tiếp cận với nhu cầu ở thực. Nếu không kiểm soát giá bất động sản theo hạ tầng, pháp lý và quy hoạch, các “cơn sốt” nhà trong ngõ – dù có tạm lắng – vẫn có thể quay lại theo chu kỳ. “Người mua ở thực cuối cùng vẫn là bên chịu thiệt nhiều nhất”, ông nói.

Theo ông Đỗ Văn Thạch – đại diện Công ty Dova Land – giá nhà trong ngõ thời gian qua tăng nóng chủ yếu do tâm lý “kỳ vọng lợi nhuận” bị thổi phồng, cộng với hiện tượng đầu tư theo số đông. "Một số môi giới cố tình tạo cảm giác khan hiếm, đẩy giá lên cao không tương xứng với thực tế".

Thực tế, nhà trong ngõ vẫn tồn tại nhiều hạn chế như hạ tầng yếu, tiếp cận khó, pháp lý thiếu minh bạch. Việc giá bị đẩy ngang với nhà mặt phố hoặc chung cư cao cấp là bất hợp lý. Khi lãi suất tăng, dòng tiền đầu cơ chững lại, thanh khoản yếu thì việc điều chỉnh là tất yếu. Hiện, nhiều căn đã giảm 10–20% so với đỉnh, nhưng lực mua vẫn thấp do người tiêu dùng thận trọng hơn, quan tâm đến giá trị sử dụng thay vì chạy theo kỳ vọng sinh lời.

“Đây là giai đoạn cần thiết để thị trường ‘giải ảo’. Nếu nhà trong ngõ có pháp lý rõ ràng, vị trí thuận tiện, giá hợp lý thì vẫn giữ được giá trị. Nhưng nếu tiếp tục kỳ vọng lợi nhuận ảo, nhà đầu tư sẽ dễ mắc kẹt”, ông Thạch nhận định.

Trong bối cảnh thị trường đang thanh lọc mạnh, chỉ những sản phẩm thực sự đáp ứng tốt về pháp lý, vị trí và mức giá mới có thể đứng vững. Giá nhà – nếu không dựa trên nhu cầu thực – sớm muộn cũng sẽ phải quay về giá trị thực. Với người mua, sự tỉnh táo lúc này chính là yếu tố then chốt để tránh biến giấc mơ an cư thành một khoản đầu tư rủi ro.