Kiểm tra pháp lý khi mua đất nền dự án

Đất nền dự án là gì?

Đất nền dự án là những lô đất nằm trong quy hoạch của chủ đầu tư, đã có kế hoạch phát triển cơ sở hạ tầng. Các dự án này phải được cơ quan có thẩm quyền cấp phép. Đây thường là các khu vực quy hoạch để xây dựng khu dân cư, khu đô thị mới, trung tâm thương mại hoặc khu công nghiệp.

Điều kiện bán đất nền dự án

Theo quy định của pháp luật, đất nền dự án chỉ được phép mở bán khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau

+ Dự án đất nền đã được cấp phép: Phải có quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 và được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Chủ đầu tư phải có quyền sử dụng đất hợp pháp, không có tranh chấp và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

+ Hoàn thành nghĩa vụ tài chính: Chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất, thuế và các khoản phí liên quan. Không được bán đất nền khi còn nợ tiền sử dụng đất hoặc các nghĩa vụ tài chính khác đối với Nhà nước.

+ Cơ sở hạ tầng phải hoàn thiện theo tiến độ: Đảm bảo các hạng mục hạ tầng kỹ thuật như đường giao thông, cấp thoát nước, điện… theo đúng cam kết.

+ Được Sở Xây dựng cho phép bán đất nền: Chủ đầu tư phải có văn bản xác nhận đủ điều kiện mở bán.

+ Giấy tờ pháp lý rõ ràng: Đất nền phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện cấp sổ đỏ cho người mua. Không thuộc diện thu hồi, tranh chấp, hoặc quy hoạch chưa rõ ràng.

+ Bán đúng đối tượng và hình thức theo quy định: Việc mua bán phải tuân theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Cách kiểm tra pháp lý trước khi mua đất nền dự án

Để đảm bảo quyền lợi khi mua đất nền dự án, người mua cần thực hiện các bước kiểm tra pháp lý quan trọng sau:

1. Kiểm tra quy hoạch đất

Tra cứu thông tin quy hoạch: Người mua có thể đến UBND quận/huyện hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có dự án để xin trích lục thông tin quy hoạch

2. Kiểm tra tính pháp lý của dự án

- Yêu cầu chủ đầu tư cung cấp giấy tờ pháp lý gồm: Quyết định phê duyệt quy hoạch 1/500. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ dự án). Giấy phép xây dựng (nếu có). Văn bản chấp thuận đầu tư của UBND tỉnh/thành phố. Giấy phép huy động vốn nếu bán theo hình thức góp vốn.

- Xác minh thông tin chủ đầu tư: Kiểm tra chủ đầu tư trên cổng thông tin của Sở Kế hoạch và Đầu tư. Xem lịch sử các dự án trước đó của chủ đầu tư để đánh giá mức độ uy tín.

3. Kiểm tra tiến độ thi công hạ tầng

Đến trực tiếp dự án kiểm tra: xem đường giao thông, điện, nước, thoát nước đã hoàn thiện hay chưa; nếu hạ tầng chưa có nhưng vẫn rao bán thì cần cân nhắc kỹ. Kiểm tra giấy phép đủ điều kiện mở bán.

4. Kiểm tra hợp đồng mua bán

- Xác định loại hợp đồng (hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay hợp đồng góp vốn).

- Điều khoản về tiến độ thanh toán, bàn giao nền, quyền lợi khi chậm tiến độ.

- Xem rõ nghĩa vụ nộp thuế, phí của bên mua và bên bán.

- Đọc kỹ các điều khoản phạt vi phạm hợp đồng.

- Hợp đồng chuyển nhượng đất nền phải được công chứng tại văn phòng công chứng.

- Thực hiện thủ tục đăng ký sang tên tại Văn phòng Đăng ký đất đai.