Mua đất xen kẹt giá rẻ có thể như canh bạc khiến nhiều người trắng tay

Không ít trường hợp phải trả giá đắt khi liều vay hàng trăm triệu, thậm chí cả tỉ đồng để mua đất nông nghiệp với hy vọng có thể xây nhà hoặc chuyển đổi lên đất thổ cư.

Trường hợp anh Nguyễn Tất Thắng (xã Ô Diên, TP Hà Nội) từng gom góp, vay mượn hơn 700 triệu đồng để mua một mảnh đất nông nghiệp tại phường Minh Khai (quận Bắc Từ Liêm cũ) sau khi được môi giới hứa “lo giấy tờ” để xây nhà và làm sổ đỏ. Tuy nhiên, đến khi chuẩn bị xây dựng, anh mới biết đất nông nghiệp không được phép xây dựng và cũng không thể chuyển mục đích sử dụng. “Mảnh đất không xây được, không bán được. Gọi môi giới thì họ thoái thác rồi biến mất”, anh Thắng nói.

Tương tự, chị Nguyễn Thị Tuyết Nhung (phường Xuân Phương) mua 100m2 đất nông nghiệp tại phường Phương Canh với giá 500 triệu đồng, chỉ bằng giấy viết tay sơ sài. Cuối năm 2024, chị nhận được thông báo mảnh đất thuộc diện thu hồi phục vụ dự án. Rà soát hồ sơ, chị phát hiện đất đã qua tay nhiều người, giấy tờ chỉ là bản photocopy, không có xác nhận của cơ quan chức năng.

Theo quy định, toàn bộ thủ tục kê khai bồi thường khi thu hồi đất phải do chủ sở hữu thực hiện. Nghĩa là chị Nhung có nguy cơ mất trắng nếu chủ đất đã qua đời hoặc không đồng ý hoàn trả tiền. Trường hợp được trả, khoản bồi thường cũng rất thấp vì giá đất nông nghiệp theo khung quy định chỉ bằng một phần nhỏ số tiền chị bỏ ra từ năm 2015.

Điều 8 và Điều 10 Nghị định 123/2024/NĐ-CP nêu rõ: tự ý chuyển đất nông nghiệp sang đất ở sẽ bị xử phạt và buộc khôi phục hiện trạng ban đầu. Dù vậy, do giá nhà đất tăng mạnh, không ít người vẫn lao vào mua đất nông nghiệp, đất xen kẹt với kỳ vọng “đón đầu quy hoạch” hoặc chờ chuyển đổi mục đích để an cư tại Hà Nội.

Trên các website, TikTok, Facebook mỗi ngày xuất hiện vô số tin rao bán đất nông nghiệp với mức giá 8–35 triệu đồng/m². Đơn cử, lô đất xen kẹt 32m² tại đường Vĩnh Hưng được rao 450 triệu đồng với lời quảng cáo “vuông vắn, giấy tờ đầy đủ, có hóa đơn thuế”. Một lô 37m² tại phường Tương Mai được rao 25 triệu đồng/m², chỉ bằng 1/3 giá đất ở trong khu vực.

Nhiều mảnh đất nông nghiệp còn được môi giới giới thiệu “sắp có sổ đỏ”, “phù hợp đầu tư phân lô”. Tại phường Phú Diễn, một mảnh 300m² rao giá 750 triệu đồng; tại phố Kẻ Vẽ (phường Xuân Phương), 96m² được rao 20 triệu đồng/m² dù hoàn toàn là đất nông nghiệp.

Giao dịch mua bán đất nông nghiệp, đất xen kẹt diễn ra sôi động nhưng tiềm ẩn rủi ro rất lớn. Theo luật sư Nguyễn Đức Toàn - Công ty Luật Vimax Asia (Đoàn Luật sư TP Hà Nội), đây là giao dịch trái luật, rất dễ dẫn tới tranh chấp và mất mát tài sản. Nhiều người mua đất nông nghiệp để xây nhà, kinh doanh trong khi loại đất này chỉ được phép trồng trọt.

Theo quy định, các giao dịch bằng giấy viết tay hoặc thỏa thuận miệng sẽ không được tòa án công nhận nếu phát sinh tranh chấp. Khi Nhà nước thu hồi, mức bồi thường cũng tính theo loại đất hiện trạng, không phải đất ở.

Đất nông nghiệp, đất xen kẹt tưởng như là “cơ hội vàng” cho người thu nhập thấp nhưng thực chất lại là một “canh bạc rủi ro”. Người mua có thể mất sạch số tiền đã bỏ ra, thậm chí bị xử phạt nếu tự ý xây dựng trái phép. Vì vậy, yếu tố pháp lý phải được đặt lên hàng đầu để bảo vệ tài sản.

Theo ông Đỗ Văn Thạch – Đại diện Dova Land, trong bối cảnh giá nhà đất tại Hà Nội liên tục leo thang, nhiều người thu nhập trung bình đang tự tìm lối thoát bằng việc săn đất nông nghiệp, đất xen kẹt – nơi có mức giá “dễ thở” hơn nhưng pháp lý không rõ ràng.

Đằng sau những mảnh đất nhìn có vẻ “tiềm năng tương lai” lại là vô số rủi ro: đất nằm trong hành lang thoát lũ, đất chưa chuyển mục đích, đất nằm trong quy hoạch treo hoặc đất tạm giao sản xuất… Tất cả đều không có giá trị để an cư, thậm chí còn có thể bị cưỡng chế, buộc tháo dỡ công trình.

Không ít người mua theo lời giới thiệu của môi giới, mua theo cảm xúc để rồi rơi vào cảnh có đất nhưng không được ở; có nhà nhưng không được tồn tại; tiền tích góp nhiều năm hóa thành gánh nặng.

Điều đáng nói, pháp lý đất đai không phải chuyện may rủi. Pháp lý là nền móng, là “định mệnh” của tài sản. Một mảnh đất chỉ thật sự có giá trị khi nó phù hợp quy hoạch, có thể chuyển đổi mục đích và được phép xây dựng hợp pháp.

Các chuyên gia khuyến cáo người dân thận trọng: đừng mua vì rẻ, hãy mua vì đúng luật; kiểm tra quy hoạch tại cơ quan nhà nước trước khi đặt bút ký hợp đồng; nếu chưa hiểu pháp lý, hãy nhờ người có chuyên môn đi cùng. Một giao dịch bất động sản khôn ngoan không chỉ là mua đúng giá, mà còn là tránh được sai lầm pháp lý có thể phải trả giá cả đời.