Cần thêm nhiều chính sách để phát triển thị trường nhà ở cho công nhân

Cải thiện nguồn cung

Nhà ở công nhân có một số khác biệt với nhà ở xã hội (NƠXH), chủ yếu là về mặt vị trí và pháp lý. Nhà ở xã hội có thể được phát triển ở nhiều nơi, trong khi đó nhà ở công nhân chỉ phục vụ cho đối tượng công nhân nên sẽ tập trung ở trong các khu công nghiệp hoặc khu vực xung quanh khu công nghiệp.

Người mua NƠXH sẽ nhận được sổ đỏ lâu dài hoặc 50 năm và chỉ được chuyển nhượng cho đối tượng đủ điều kiện mua NƠXH sau ít nhất 5 năm kể từ khi thanh lý hợp đồng mua hoặc thuê mua NƠXH.

Còn đối với nhà ở công nhân, phần lớn được thiết kế dưới dạng căn hộ cho thuê và được phát triển bởi doanh nghiệp nhà nước hoặc doanh nghiệp tư nhân. Ba đối tượng được phép cung cấp NƠCN bao gồm: Doanh nghiệp phát triển hạ tầng khu công nghiệp, doanh nghiệp sản xuất trong khu công nghiệp và các doanh nghiệp bất động sản. Tại các tỉnh phía Bắc hiện nay, 70% nhà ở công nhân được phát triển bởi các doanh nghiệp sản xuất trong khu công nghiệp.

Được biết, nhà ở công nhân là dạng các tòa nhà ở thấp tầng có chiều cao tối đa 5 tầng, không có thang máy và khu vực đỗ xe được bố trí ở mặt đất. Một số tiện ích hỗ trợ bao gồm: Khu sinh hoạt cộng đồng, căng tin, siêu thị mini, không gian xanh và sân chơi.

Phòng ở được bố trí theo 2 dạng: Phục vụ người độc thân và hộ gia đình. Diện tích phòng trung bình đối với loại phòng ở độc thân là khoảng 30 - 35m2 cho tối đa 6 người ở chung. Loại hình phòng ở cho hộ gia đình có diện tích trung bình 25m2 dành cho hộ gia đình có 4 người. Theo quy định, tiêu chuẩn diện tích tối thiểu đối với nhà ở công nhân tại các khu công nghiệp là 5m2/người, được ở tối đa 8 người. Mỗi căn hộ được trang bị nội thất cơ bản bao gồm: 1 phòng ngủ, 1 nhà vệ sinh, có hoặc không có bếp.

Bà Nguyễn Hồng Vân, Phó Giám đốc, Dịch vụ Tư vấn & Định giá Savills Hà Nội nhận định: “Trên thực tế, nguồn cung nhà ở công nhân hiện vẫn còn rất hạn chế và chưa thể đáp ứng được nhu cầu hiện có.

Theo ghi nhận, Việt Nam có khoảng 4,5 triệu lao động trong khu công nghiệp, một nửa trong số đó cần chỗ ở tương đương với nhu cầu nhà ở là 12,5 triệu m2 sàn. Tuy nhiên, nguồn cung hiện hữu mới chỉ đáp ứng được gần 30% nhu cầu thực tế của công nhân lao động. Do sự thiếu hụt này, rất nhiều khu nhà trọ gần các khu công nghiệp đã được người dân xây dựng để cho công nhân thuê. Trong số này, nhiều khu nhà trọ đã cũ kỹ, xuống cấp cũng như mật độ người thuê đông đúc, tiềm ẩn nhiều rủi ro về sức khỏe và an toàn”.

Có thể thấy, hiện nay, nhu cầu đối với nhà ở công nhân là rất lớn, nhưng nguồn cung vẫn chưa thực sự đáp ứng được nhu cầu. Đưa ra nhận định về thị trường Hải Phòng, đầu tàu phát triển công nghiệp ở miền Bắc Việt Nam, bà Nguyễn Hồng Vân cho biết: “Hiện nay, Hải Phòng có 14 khu công nghiệp, 26 cụm công nghiệp đang hoạt động với trên 200.000 lao động, trong đó, khoảng 50.000 người là lao động nhập cư. Tỉnh hiện đã có kế hoạch phát triển thêm 15 khu công nghiệp trên 6.000ha đất, dự kiến sẽ cần lực lượng lao động lên tới 300.000 người và nhu cầu nhà ở cho công nhân lên tới 1,5 triệu m2 sàn”.

Nhà ở công nhân tại Hải Phòng chủ yếu được xây dựng dưới hình thức các ký túc xá cho thuê. “Qua khảo sát thực tế, nhà ở công nhân do các cá nhân tự đầu tư tại khu vực huyện Thủy Nguyên, là khu vực có KCN VSIP Hải Phòng và KCN Nam Cầu Kiền, đạt giá thuê gộp trung bình từ 3,2 - 4,2 USD/m2/tháng.

Ngoài ra, hai dự án nhà ở công nhân điển hình đang hoạt động là dự án nhà ở công nhân với 278 căn do LG Display xây dựng và dự án nhà ở công nhân với 330 căn tại quận Dương Kinh do Công ty Đỉnh Vàng phát triển. Tỷ lệ lấp đầy các nhà ở công nhân tại khu vực này luôn đạt mức cao khoảng 95%”, bà Vân cho hay.

Cần chính sách thức đẩy phát triển nhà ở công nhân

Theo bà Nguyễn Hồng Vân, trước đây chưa có khung pháp lý hay định nghĩa rõ ràng về nhà ở công nhân. Tuy nhiên, Nghị định 33 được thông qua vào đầu năm 2023 đã đưa ra những cam kết quan trọng về nhà ở công nhân và nhà ở xã hội. Thêm vào đó, Thủ tướng Chính phủ cũng đã chỉ đạo Bộ Xây Dựng triển khai xây dựng và hoàn thiện dự thảo Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030”. Sự quyết tâm phát triển đối với hai loại hình nhà ở này hiện đã được đưa vào quy hoạch chung ở các chính quyền địa phương và cả nước.

Cho tới nay, Nhà nước đã cung cấp nhiều chính sách khuyến khích đầu tư phát triển và các gói hỗ trợ để người công nhân tiếp cận được với các sản phẩm nhà ở. Theo luật hiện hành, đối với một số khu công nghiệp đã có quy định cụ thể, tối thiểu 2% tổng diện tích đất của khu công nghiệp phải được dành cho nhà ở công nhân. Đối với tiền sử dụng đất đang được đề xuất miễn cho đất phát triển nhà ở công nhân. Các cơ chế tài chính khác cũng được đề xuất cho các chủ đầu tư phát triển bao gồm việc miễn hoặc giảm thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp. Thêm vào đó, chi phí xây dựng cũng có thể được khấu trừ khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp. Các doanh nghiệp phát triển cũng có thể tiếp cận các khoản vay ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách Xã hội và các tổ chức tín dụng khác đang hoạt động tại Việt Nam.

Bên cạnh đó, công nhân cũng được vay vốn từ gói hỗ trợ tín dụng 15 nghìn tỷ đồng của Chính phủ. Theo Nghị quyết 33, người lao động có nhu cầu mua, thuê nhà giá rẻ có thể được hỗ trợ với lãi suất vay 2%/năm trong hai năm 2022 - 2023.

Để thúc đẩy nguồn cung nhà ở công nhân, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM cho rằng cần sửa Luật Nhà ở. Theo đó, Luật Nhà ở phải có quy định về quy hoạch khu vực riêng để phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân. Quá trình phát triển hai phân khúc này cần đi kèm các yếu tố là đầy đủ tiện ích, dịch vụ cũng như kết nối giao thông thuận tiện để thu hút người dân về sống.

Bên cạnh đó, ông Châu cho rằng chỉ nên tập trung phát triển nhà ở xã hội cho thuê do ngân sách nhà nước có hạn. Đối với nhà ở công nhân, nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua thì xã hội hoá để doanh nghiệp tư nhân thực hiện.

 Cần quy định rõ loại hình nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp 

Thảo luận về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) tại Quốc hội ngày 19/6, đại biểu Trần Thị Hồng Thanh - Phó trưởng đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Ninh Bình bày tỏ sự nhất trí với dự thảo luật và đánh giá cao báo cáo thẩm tra chặt chẽ, kỹ lưỡng của Ủy ban Pháp luật. Trong 3 nội dung đóng góp để hoàn thiện luật có phần "Phát triển nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp".

Theo đại biểu Trần Thị Hồng Thanh thì đây là nhu cầu bức thiết hiện nay và Nghị quyết số 06 ngày 24/1/2022 của Bộ Chính trị về quy hoạch xây dựng, quản lý và phát triển bền vững đô thị Việt Nam đến năm 2030 tầm nhìn đến năm 2045 cũng đã xác định nghiên cứu, ban hành thành cơ chế chính sách riêng về đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân khu công nghiệp theo hướng ưu tiên, bố trí đủ quỹ đất phát triển nhà ở cho công nhân và các thiết chế khác trong khu công nghiệp, coi nhà ở công nhân là một hạ tầng thiết yếu của khu công nghiệp.

Để thể chế hóa chủ trương này, chủ trương xây dựng nhà ở cho công nhân trong khu công nghiệp trong Nghị quyết số 06, dự thảo luật đã quy định loại hình nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp. Theo đó, tại khoản 9 Điều 3 dự thảo xác định nhà lưu trú công nhân là công trình xây dựng được đầu tư xây dựng trên phần diện tích đất dịch vụ thuộc phạm vi khu công nghiệp theo quy định của pháp luật về quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế để bố trí cho công nhân, người lao động thuê lưu trú trong thời gian làm việc tại khu công nghiệp đó theo quy định của luật này. Tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 89 dự thảo luật quy định về việc xây dựng nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp, điểm c khoản 2 Điều 92 của dự thảo luật quy định về yêu cầu đối với dự án xây dựng nhà lưu trú cho công nhân.

"Theo quan điểm của tôi, việc quy định loại hình nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp như dự thảo trình là không phù hợp, không đảm bảo tính chặt chẽ, khoa học và loại hình này không thể coi là nhà ở công nhân được. Về nguyên tắc nhà ở xã hội hay bất kỳ loại nhà ở nào đều phải được xây dựng trên đất ở, công trình trên đất dịch vụ trong khu công nghiệp không thể coi là nhà ở", bà Thanh chỉ rõ.

Ngoài ra, theo quy định tại khoản 2 Điều 2 Luật Cư trú năm 2020 xác định lưu trú là việc công dân ở lại một địa điểm không phải nơi thường trú hoặc tạm trú trong thời gian ít hơn 30 ngày. Như vậy thì việc lưu trú có tính chất kém ổn định hơn nhiều so với ở. Do vậy, đề nghị cơ quan soạn thảo rà soát lại nội dung quy định này để thể chế hóa đầy đủ chủ trương của Đảng về chính sách đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân trong khu công nghiệp. Đảm bảo đáp ứng nhu cầu ăn ở, sinh hoạt ổn định của công nhân và tính thống nhất, đồng bộ với quy định của pháp luật có liên quan.