Tin mới 
Thị trường đất nền đang đối diện với nhiều sức ép khi giá rao bán tại một số khu vực điều chỉnh, áp lực thoát hàng của nhà đầu tư gia tăng nhưng việc tìm kiếm người mua không dễ dàng. Cùng với những khó khăn về thanh khoản, xu hướng dịch chuyển nhu cầu đầu tư sang chung cư và các sản phẩm bất động sản thuộc dự án ngày càng thể hiện rõ.
Theo anh Nguyễn Văn Thanh, một môi giới bất động sản tại Hà Nội, áp lực bán ra đang gia tăng ở nhóm nhà đầu tư mua đất trong giai đoạn thị trường tăng nóng trước đây. Nhiều chủ đất đã chủ động điều chỉnh giá chào bán, thậm chí giảm nhiều lần nhưng vẫn chưa tìm được khách mua.
“Thời gian gần đây, chúng tôi ghi nhận nhiều chủ đất chủ động điều chỉnh giá chào bán để tìm khách. Một số nhà đầu tư đã hạ giá nhiều lần nhưng vẫn chưa thể giao dịch, đặc biệt tại những khu vực từng tăng nóng, giá bị đẩy lên cao so với nhu cầu thực tế. Có trường hợp chấp nhận giảm cả tỉ đồng so với mức rao bán ban đầu để sớm thu hồi vốn”, anh Thanh chia sẻ.
Theo môi giới này, khó khăn của thị trường không chỉ đến từ mặt bằng giá mà còn do tâm lý người mua thay đổi. Khách hàng ngày càng thận trọng, dành nhiều thời gian so sánh và thương lượng, ưu tiên những lô đất có pháp lý đầy đủ, vị trí thuận lợi và mức giá phù hợp.
Đặc biệt, những lô đất xa khu dân cư, chưa có khả năng khai thác sử dụng thường khó tìm người mua hơn. Một bộ phận nhà đầu tư cũng đang cơ cấu lại danh mục, ưu tiên sản phẩm có khả năng tạo dòng tiền, không tiếp tục nắm giữ đất nền chờ tăng giá.
“Những nhà đầu tư cần thu hồi vốn hoặc không muốn tiếp tục chôn vốn vào đất nền đang chủ động tìm cách bán ra. Tuy nhiên, người mua hiện có nhiều lựa chọn và tâm lý chờ đợi vẫn khá phổ biến. Vì vậy, việc giảm giá chưa chắc giúp giao dịch thành công ngay”, anh Thanh nhận định.
Không chỉ chịu áp lực bán ra, phân khúc đất nền còn ghi nhận sự dịch chuyển đáng chú ý.
Bà Đỗ Thị Ngọc Ánh - Quản lý kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn - cho biết, dữ liệu thị trường quý III/2026 cho thấy xu hướng dịch chuyển trong nhu cầu tìm kiếm bất động sản tại các địa phương phía Nam, đặc biệt là sự suy giảm tỉ trọng quan tâm đối với đất nền.
Tại Bình Dương, tỉ trọng quan tâm đất nền từ mức 41% trước đây đã giảm xuống còn 33%, còn chung cư tăng từ 31% lên 38%. Xu hướng tương tự xuất hiện tại Long An, khi tỉ trọng quan tâm đất nền giảm từ 74% xuống 62%, còn biệt thự tăng từ 8% lên 14%. Sự thay đổi trong cơ cấu nhu cầu cũng được ghi nhận tại Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu.
Theo bà Ánh, những diễn biến này cho thấy dòng quan tâm đang dịch chuyển từ đất nền sang chung cư và các sản phẩm bất động sản thuộc dự án. Xu hướng này phù hợp với sự gia tăng quan tâm đối với bất động sản sơ cấp trong 9 tháng đầu năm 2026, khi tỉ trọng tăng từ 13% lên 28%.
Theo phân tích của bà Ánh, nhà đầu tư vẫn duy trì nhu cầu tìm kiếm bất động sản nhưng đang ưu tiên những thị trường có mức giá hợp lý, hạ tầng kết nối thuận tiện và có thể di chuyển đi về trong ngày.
Áp lực đối với phân khúc đất nền được dự báo còn tiếp diễn trong những tháng cuối năm. Theo DKRA Consulting, nguồn cung mới trong quý IV/2026 dự kiến chỉ khoảng 200-300 sản phẩm. Sức cầu khó phục hồi trong ngắn hạn khi tâm lý nhà đầu tư còn thận trọng và mặt bằng lãi suất chưa có nhiều chuyển biến tích cực.
Đặc biệt, giá đất nền thứ cấp được dự báo tiếp tục chịu áp lực điều chỉnh. Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính có thể phải đẩy mạnh bán ra để thu hồi vốn nếu thanh khoản chưa cải thiện, khiến sức ép lên thị trường tiếp tục gia tăng.
