Hai vấn đề mấu chốt của thị trường bất động sản hiện nay

Thị trường bất động sản trong nước tiếp tục trầm lắng trong 6 tháng đầu năm và nhiều khả năng vẫn chưa thể phụ hồi vào cuối năm nay.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng, vấn đề mấu chốt thứ nhất là phải tăng tổng cầu cho thị trường bất động sản.

Bởi trong tình thế thị trường vẫn còn rất khó khăn do sức mua rất yếu hiện nay đã dẫn đến tình trạng doanh nghiệp tiếp tục bị thiếu dòng tiền, bị sụt giảm thanh khoản thậm chí bị mất thanh khoản lại đang bị tắc các nguồn vốn khác như bị tắc nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp hoặc bị tắc nguồn vốn huy động từ khách hàng thì việc được tiếp cận nguồn vốn tín dụng là "chiếc phao cứu sinh" đối với các doanh nghiệp bất động sản.

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa qua cũng cho biết tín dụng tiêu dùng bất động sản sụt giảm 1,32% trong 5 tháng đầu năm 2023 so với cùng kỳ năm trước (tăng 15%) đã cho thấy người mua nhà và nhà đầu tư bất động sản khó tiếp cận tín dụng hoặc giảm nhu cầu tín dụng có liên quan đến tâm lý giảm niềm tin thị trường, mà nếu có cơ chế hỗ trợ về tín dụng sẽ giúp làm tăng sức mua và tăng tổng cầu cho thị trường bất động sản.

"Trong tình thế thị trường bất động sản vẫn còn rất khó khăn hiện nay thì giải pháp tín dụng là giải pháp có tính đột phá và có tính lan tỏa nhanh nhất, rộng khắp nhất. Đây là một quyết sách rất quan trọng của Nghị quyết 97/NQ-CP của Chính phủ khi giao nhiệm vụ cho NHNN thực hiện các giải pháp điều hành chính sách tiền tệ chủ động, linh hoạt, nới lỏng phù hợp, kịp thời, hiệu quả,...", ông Châu cho hay.

Cũng theo vị này, rất mừng là mới đây, NHNN đã giao thêm hạn mức tín dụng cho toàn hệ thống từ mức 11% đã giao từ quý I lên khoảng 14%. Với 3% hạn mức giao thêm thì các tổ chức tín dụng có thêm khoảng 358.000 tỷ đồng, nâng tổng nguồn cung tín dụng lên đến khoảng 1,1 triệu tỷ đồng để bơm vào nền kinh tế trong các tháng cuối năm.

Đồng thời, NHNN cũng đang nỗ lực triển khai gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng có tác động tích cực đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và người mua nhà tại các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Vấn đề mấu chốt thứ hai theo ông Châu là tăng nguồn cung cho thị trường bất động sản, trước hết là tháo gỡ vướng mắc pháp lý để tăng nguồn cung dự án, từ đó làm tăng nguồn cung nhà ở đi đôi với việc điều chỉnh cơ cấu sản phẩm nhà ở để tăng nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá vừa túi tiền.

Thời gian vừa qua, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền từ Trung ương đến địa phương đã tập trung tháo gỡ vướng mắc pháp lý là vướng mắc lớn nhất, trước hết là Quốc hội đang tập trung thực hiện Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2023 và đặc biệt là nỗ lực của Chính phủ thể hiện rất rõ nét qua việc ban hành đến 44 Nghị định chỉ trong 6 tháng đầu năm 2023.

Trong đó, ấn tượng nhất là Nghị định số 08/2023/NĐ-CP ngày 05/03/2023 sửa đổi, bổ sung và ngưng thi hành một số điều của Nghị định 65/2022/NĐ-CP ngày 16/09/2022 vừa ban hành trước đó 5 tháng.

Bên cạnh đó, các Tổ công tác của Chính phủ, của Thủ tướng Chính phủ và các địa phương đã nỗ lực tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho hàng trăm dự án bất động sản, nhà ở thương mại, đô thị trong cả nước, sẽ giúp làm tăng nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở trong thời gian tới.

Còn theo đánh giá của ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA), thời gian phục hồi của chu kỳ bất động sản lần này có thể sẽ được rút ngắn hơn so với những năm trước. Giai đoạn 1997 - 2003, phải mất đến 5 năm thị trường mới hồi phục, giai đoạn tiếp theo cũng phải mất 3 - 4 năm (tức là năm 2013) thị trường mới quay trở lại. Hy vọng với các chính sách hỗ trợ như hiện nay, đến giữa năm 2024 thị trường có thể phục hồi được.

Theo vị này, ngoài những nguyên nhân đã nêu về cơ chế chính sách, thể chế thì còn có vấn đề về nguồn vốn của thị trường. Lần này cũng giống như giai đoạn trước, thị trường bất động sản đi xuống khi chính sách tiền tệ bị thắt chặt. Do đó, có thể thấy thị trường bất động sản gắn liền chặt chẽ với thị trường tín dụng và phụ thuộc chủ yếu vào nguồn vốn ngân hàng. Tuy nhiên, quan sát trong thời gian vừa qua có thể thấy, rõ ràng nguồn vốn cho thị trường từ hai nguồn tín dụng và trái phiếu là không bền vững.

“Chúng tôi thấy rằng trong chính sách lần này, nhất là liên quan đến các luật đang sửa đổi như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đất đai, chúng ta cũng chưa giải quyết được vấn đề nguồn vốn cho thị trường dài hạn và ổn định. Ở các nước khác, họ ít chịu tác động bởi chu kỳ nóng lạnh của bất động sản bởi nguồn vốn cho thị trường rất dồi dào, lãi suất thấp hơn và thời gian vay vốn dài hơn,…

Chúng tôi cũng thấy rằng đợt này chúng ta chưa có định hướng mạnh mẽ trong việc giải quyết nguồn vốn cho thị trường. Nếu như không có giải pháp mạnh mẽ hơn thì bất động sản sẽ tiếp tục gặp khó khăn trong tương lai”, ông Hà nhấn mạnh.

Liên quan đến vấn đề vốn tín dụng cho bất động sản, Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng mới đây cho biết, NHNN đã chỉ đạo các TCTD tập trung nguồn vốn vào các dự án đủ điều kiện pháp lý, có khả năng tiêu thụ sản phẩm, có khả năng trả nợ vay đầy đủ và đúng hạn. Đồng thời, đáp ứng nhu cầu thực của người dân, nhất là các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân và các loại hình bất động sản phục vụ mục đích sản xuất, kinh doanh, an sinh xã hội có hiệu quả cao, có khả năng trả nợ và phát triển.

Bên cạnh đó, NHNN cũng chỉ đạo các NHTM kiểm soát chặt chẽ việc cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản có tỷ lệ rủi ro cao, thực hiện tốt công tác định giá tài sản bảo đảm nhất là tại các địa bàn có hiện tượng sốt đất, thổi giá bất động sản trong thời gian qua.

Ngoài ra, NHNN cũng chỉ đạo các NHTM triển khai chương trình cho vay 120.000 tỷ đồng đối với chủ đầu tư, người mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ từ tháng 4/2023, thực hiện bằng nguồn lực của các NHTM với lãi suất cho vay thấp hơn từ 1,5%-2% lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng trên thị trường.