Xây nhà trên đất nông nghiệp trước, rồi xin phép sau là hành vi vi phạm

Trao đổi với Lao Động, Luật sư Trần Tuấn Anh - Giám đốc Công ty Luật Bright Legal - cho biết, nếu hiện tại bắt đầu xây nhà trên đất nông nghiệp rồi mới xin chuyển mục đích sử dụng đất có thể sẽ không được chấp thuận.

Theo Luật sư Trần Tuấn Anh, về bản chất, việc "xây trước, xin phép sau" vẫn là hành vi vi phạm pháp luật đất đai tại thời điểm xây dựng theo Điều 8, 9 hoặc 10 Nghị định 123/2024/NĐ-CP (tùy loại đất), và người dân bị xử phạt vi phạm hành chính, bất kể sau đó có được chấp thuận hợp thức hóa hay không.

Việc "xin hợp thức hóa" thành công hay không phụ thuộc hoàn toàn vào các điều kiện khách quan của thửa đất theo Điều 116, Điều 122 Luật Đất đai 2024 (hoặc khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai 2024 nếu thuộc diện vi phạm sử dụng sai mục đích trước 1.7.2014):

- Đất có phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt của địa phương tại thời điểm xét duyệt hay không;

- Đất có thuộc diện đất trồng lúa, đất rừng cần bảo vệ nghiêm ngặt, đất quy hoạch cho dự án, công trình hạ tầng, hành lang an toàn… hay không;

- Đất có đang tranh chấp hay không;

- Diện tích có vượt hạn mức giao đất ở tại địa phương hay không (phần vượt hạn mức áp dụng cơ chế tài chính khác, thường bất lợi hơn).

"Nếu đáp ứng đủ điều kiện, quy trình 'hợp thức hóa' thực chất chính là thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất thông thường, cộng thêm việc phải chấp hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính (nếu đã bị lập biên bản) và hoàn thiện thủ tục xin giấy phép xây dựng/hoàn công (nếu thuộc diện công trình phải có giấy phép) để công trình được ghi nhận hợp pháp trên Giấy chứng nhận", Luật sư Trần Tuấn Anh cho biết.

Luật sư Tuấn Anh phân tích thêm, nếu đất không đủ điều kiện chuyển mục đích, thì dù người dân có nộp phạt đầy đủ, vẫn không có cơ sở pháp lý nào để "xin" cho công trình tồn tại - trường hợp này rủi ro bị cưỡng chế tháo dỡ là rất cao.

"Lời khuyên của tôi luôn là nên xin phép chuyển mục đích sử dụng đất và xin giấy phép xây dựng trước khi khởi công, thay vì đặt cược vào khả năng 'hợp thức hóa' sau này", Luật sư Trần Tuấn Anh nhấn mạnh.

Luật sư Trần Tuấn Anh lưu ý, việc xử lý đối với từng trường hợp cụ thể còn phụ thuộc vào nguồn gốc, hiện trạng, loại đất, thời điểm và quá trình sử dụng đất, cũng như quy hoạch và các điều kiện pháp lý của từng thửa đất. Người dân cần kiểm tra cụ thể hồ sơ, thông tin quy hoạch và thực hiện thủ tục với cơ quan nhà nước có thẩm quyền trước khi xây dựng hoặc chuyển mục đích sử dụng đất.