Tin mới 
Thị trường bất động sản đang chịu nhiều áp lực về dòng vốn. Ảnh: Bảo Chương - thời gian chụp tháng 9.2026
Theo số liệu do tổ chức xếp hạng tín nhiệm S&I Ratings tổng hợp, nợ vay của nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết tiếp tục nới rộng. Tổng dư nợ vay tính đến cuối tháng 6.2026 đạt 360.240 tỉ đồng, tăng hơn 20%, tức gần 60.900 tỉ đồng so với cuối tháng 3.2026.
Tỉ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu của toàn ngành đã tăng lên 0,72 lần từ mức 0,61 lần cuối quý I/2026. Đây là mức cao nhất trong 15 quý gần đây. Chỉ số này phản ánh mức độ sử dụng đòn bẩy tài chính của doanh nghiệp. Tỉ lệ tăng lên 0,72 lần, nghĩa là cứ 1 đồng vốn chủ sở hữu sẽ đi kèm 0,72 đồng nợ vay, cho thấy đòn bẩy tài chính và mức độ phụ thuộc vào vốn vay của doanh nghiệp cao hơn.
Song song đó, tỉ trọng nợ dài hạn cũng tăng lên 67,3% tổng dư nợ. Mức này tăng so với 63,1% của quý trước, cho thấy dòng vốn phục vụ giải ngân triển khai và phát triển dự án chứ không phải áp lực xoay vòng thanh khoản ngắn hạn.
Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tính đến ngày 30.6.2026, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt hơn 2,5 triệu tỉ đồng, tăng hơn 518.000 tỉ đồng so với cuối năm 2025. Tuy nhiên, dòng vốn này đang có sự phân hóa mạnh giữa các doanh nghiệp, dự án. Các chủ đầu tư có năng lực tài chính, phương án kinh doanh khả thi, dòng tiền ổn định tiếp cận tín dụng thuận lợi hơn, trong khi các dự án còn vướng mắc pháp lý, thanh khoản thấp vẫn gặp khó khăn.
Cùng với tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp tiếp tục trở thành kênh huy động vốn quan trọng của các chủ đầu tư. S&I Ratings ước tính trong 6 tháng đầu năm, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành đạt khoảng 275.400 tỉ đồng, trong đó bất động sản chiếm 128.200 tỉ đồng, tương đương 46,5%.
Đáng chú ý, để hút vốn qua kênh trái phiếu, nhiều doanh nghiệp bất động sản đang huy động trái phiếu với lãi suất bình quân hơn 12% một năm, cá biệt một số trường hợp lên đến 13,5% như Khải Hoàn Land.
Có thể thấy, mặt bằng lãi suất trái phiếu bất động sản đã tăng mạnh so với giai đoạn trước 2026. Mức sàn cho hình thức trả lãi thả nổi trước đây dao động 9,5-10%, nhưng nay cao hơn.
Theo S&I Ratings, trong bối cảnh tín dụng kinh doanh bất động sản bị kiểm soát, trái phiếu doanh nghiệp tiếp tục đóng vai trò bù đắp vốn trong thời gian tới. Kênh này giúp doanh nghiệp chủ động về kỳ hạn và cấu trúc tài sản.
Với các dự án đủ pháp lý và doanh nghiệp có xếp hạng tín nhiệm cao, việc đàm phán mức biên độ lãi suất thấp hay cấu trúc lãi suất bậc thang sẽ mang lại ưu thế về chi phí vốn so với lãi vay ngân hàng hiện tại.
Ngược lại, những chủ đầu tư có nền tảng tài chính yếu, tỉ lệ đòn bẩy cao và danh mục dự án kém thanh khoản đối mặt rủi ro lớn hơn trong việc xoay vòng nguồn vốn. Điều này sẽ tạo ra quá trình thanh lọc tự nhiên đối với các chủ đầu tư trong giai đoạn mới.
Tuy nhiên, theo đánh giá của một số chuyên gia, điều này khiến rủi ro tái cấp vốn của doanh nghiệp bất động sản tăng lên rõ rệt.
TS Nguyễn Duy Phương, Giám đốc cấp cao Khối phân tích tài chính DG Capital cho rằng, rủi ro nằm ở chỗ đòn bẩy của doanh nghiệp bất động sản đang tăng đồng thời trên nhiều kênh. Ngoài khoản vay ngân hàng, các chủ đầu tư lớn còn sử dụng trái phiếu để bổ sung vốn cho dự án, khiến nghĩa vụ tài chính trong những năm tới tăng theo.
"Rủi ro tái cấp vốn là khả năng doanh nghiệp không thể vay được khoản tiền mới để trả hoặc thay thế cho khoản nợ cũ khi đến hạn. Điều này có thể dẫn đến tình trạng hụt hoặc mất thanh khoản", TS Phương nêu quan điểm.
Áp lực thanh khoản đang hiện hữu
Theo báo cáo từ Bộ Xây dựng, lượng tồn kho bất động sản trong quý II/2026 đã vượt 39.000 căn, trong đó tồn kho nhà ở riêng lẻ tăng hơn 46%. Đáng chú ý, lượng giao dịch bất động sản thành công trên cả nước giảm 36% so với cùng kỳ năm ngoái.
Với doanh nghiệp bất động sản, thanh khoản suy giảm không chỉ khiến doanh thu thấp hơn. Sản phẩm chưa bán được đồng nghĩa một phần vốn vẫn nằm lại trong dự án, trong khi tiền sử dụng đất, các khoản chi phí bao gồm chi phí lãi vay tiếp tục phát sinh. Dòng tiền bị "giam" trong hàng tồn kho càng lâu khiến áp lực tài chính càng lớn.
