Thị trường bất động sản đã đi qua giai đoạn khó khăn nhất

Trao đổi về những diễn biến của thị trường bất động sản trong thời gian vừa qua, ông Lê Bảo Long cho rằng, bất động sản Việt Nam đã trải qua chu kỳ khó khăn nhất. Trước đó, thị trường đã đạt đỉnh vào năm 2021 trước khi sụt giảm rất mạnh vào năm 2022. Và phải đến tận năm 2024, các dấu hiệu khởi sắc mới rõ ràng. Vào năm 2024, thị trường có đợt sốt chung cư Hà Nội, kế đó, sóng phục hồi lan ra khu vực phía Nam cũng như một số khu vực khác.

Batdongsan.com.vn có thực hiện phân tích chu kỳ năm 2013 trên các yếu tố tín dụng, lãi suất và các chính sách để xem tác động của các yếu tố này đến sự phục hồi của thị trường. Giám đốc Chiến lược và Marketing Batdongsan.com.vn nhấn mạnh, với chu kỳ trước, năm 2013 là năm đầu tiên chỉ tiêu tín dụng tăng trưởng trở lại, các chính sách là Luật đất đai được thông qua và lãi suất gần hạ trần. Nhờ đó, chu kỳ thị trường bắt đầu hồi phục từ đó.

Chiếu theo chu kỳ lần này, với tín dụng, năm 2024, tín dụng tăng trưởng rất mạnh, khoảng tầm 15%, cao hơn năm 2023. Đối với chính sách, ba bộ luật được thông qua vào tháng 8/2024 sớm hơn kỳ vọng sáu tháng. Với lãi suất, đợt lãi suất điều hành giảm đầu tiên rơi vào khoảng năm 2023. Thế nên, điểm đảo chiều của thị trường rơi vào khoảng năm 2024. Điều đó có nghĩa thị trường đã đi giai đoạn khó khăn nhất và đang tiếp đà phục hồi.

Bất động sản Hà Nội tiếp tục là điểm sáng của thị trường

Ông Long cho biết, dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy, mức độ quan tâm của người tìm kiếm với thị trường Hà Nội tăng cao sau Tết. Điều này cho thấy bất động sản vẫn là kênh đầu tư được người tiêu dùng ưa chuộng. Trong bối cảnh chính sách tiền tệ có xu hướng nới lỏng và kỳ vọng tăng trưởng cao của nền kinh tế, bất động sản sẽ vẫn nằm trong điểm ngắm của giới đầu từ.

Giám đốc Chiến lược và Marketing Batdongsan.com.vn chia sẻ thêm, chỉ số giá bán trên trang Batdongsan.vn cho thấy, trong khoảng hơn một năm, mặt bằng giá bán trung bình của khu vực Hà Nội so với cả những khu vực khác tăng đến 46%, giá thuê tăng khoảng 12%. Hiện giá chung cư Hà Nội cao hơn cả TP. Hồ Chí Minh. nhà riêng thấp tầng thì đã cao hơn TP. Hồ Chí Minh từ rất lâu.

Lý giải nguyên nhân giá bất động sản tiếp tục tăng, ông Long cho biết, Hà Nội vẫn là thị trường có các yếu tố cơ bản rất tốt. Đơn cử, theo số liệu của Tổng cục Thống kê, mật độ dân số Hà Nội vào năm 2023 gấp 8 lần so với so với cả nước và mật độ này liên tục tăng trong vòng 5 năm trở lại đây, trong khi quỹ đất có hạn nên tất yếu đẩy mặt bằng giá lên cao khi cầu nhiều cung hạn chế.

Ông Long nhấn mạnh, giá bất động sản khó có thể giảm được. Ngoài yếu tố dân số thì với thay đổi mới nhất của Luật đất đai, trong đó có thay đổi khung giá đất, khi bỏ cập nhật 5 năm một lần bằng bảng giá đất cập nhật hàng năm, dẫn đến giá đất đầu vào dần được điều chỉnh tăng. Bảng giá đất sẽ được điều chỉnh sát hơn với khung giá thị trường. Khi bảng giá đất được điều chỉnh hàng năm và sát với giá thị trường hơn sẽ dẫn đến câu chuyện tiếp theo: giá bất động sản sơ cấp tăng và giá thứ cấp ở xung quanh cũng tăng theo. Câu chuyện này thể hiện rõ ở Hà Nội, cuối năm ngoái, Hà Nội ra bảng giá đất áp dụng thì đến năm 2025, giá mặt bằng chung tại Hà Nội đã tăng từ 2-6 lần so với bảng giá đất cũ.

“Đây là điều chúng ta phải chấp nhận, khi bảng giá đất được cập nhật hàng năm, giá đất chỉ đi ngang và tăng chứ khó giảm. Không có lý do gì để tin giá có thể giảm, nhất là ở khu vực trung tâm. Có rất nhiều lý do để giá tăng và quá ít lý do để giảm”, Giám đốc Chiến lược và Marketing Batdongsan.com.vn bày tỏ quan điểm.