Thị trường bất động sản đối mặt áp lực lãi suất

Lãi suất vay rục rịch tăng

Khảo sát của phóng viên Báo Lao Động cho thấy, trong tháng 12.2025 ghi nhận đà tăng của lãi suất huy động tiền gửi vẫn chưa dừng lại. Một số ngân hàng thương mại đã tăng lãi suất huy động tiền gửi lên mức 8% với số tiền khoảng 1 tỉ đồng, kỳ hạn gửi từ 6-12 tháng. Điều này đang tác động, khiến mặt bằng lãi suất vay mua nhà có xu hướng được các ngân hàng điều chỉnh tăng lên.

Đơn cử như 4 ngân hàng khối quốc doanh đều đã dừng gói vay mua nhà dành cho người trẻ dưới 35 tuổi và tung gói vay mới. Mặt bằng lãi suất ưu đãi mới được các ngân hàng quốc doanh áp dụng với người vay mua nhà sẽ từ 6,5-7,5%/năm trong khoảng thời gian 12 tháng và tối đa 18 tháng tùy vào thời gian vay vốn tối thiểu của khách hàng.

Trong khi đó, nhiều ngân hàng thương mại tiếp tục duy trì gói vay mua nhà dành cho người trẻ dưới 35 tuổi, nhưng mức lãi suất sẽ áp dụng với từng loại bất động sản và thay đổi trong từng giai đoạn. Lãi suất nhích lên 6,3%/năm trong thời gian đầu, thay vì dưới 6%/năm như trước đó.

Ghi nhận trung bình toàn thị trường ở nhóm ngân hàng thương mại cổ phần cho thấy, lãi suất ưu đãi cho vay mua nhà năm đầu tăng 1-2%/năm trong tháng 12 so với các tháng trước đó. Với bối cảnh hiện tại, nhiều người đi vay đang khá lo lắng với những diễn biến của lãi suất.

Chị Hồng Ái - nhân viên một công ty xuất nhập khẩu, hiện có khoản vay 2 tỉ đồng mua nhà với lãi suất ưu đãi 5,5%/năm. Tuy nhiên, chị lo lắng khi lãi suất thả nổi sẽ được áp dụng từ tháng 2.2026, với khả năng tăng lên 11-12%/năm sau khi hết ưu đãi. Điều này đồng nghĩa với việc chi phí lãi vay sẽ tăng, buộc chị phải tính toán lại kế hoạch tài chính, đặc biệt khi hợp đồng vay giải ngân theo tiến độ và lãi suất thay đổi theo thị trường.

Doanh nghiệp bất động sản cũng chịu sức ép

Việc ngân hàng chạy đua tăng lãi suất huy động, khiến các doanh nghiệp bất động sản tỏ ra khá lo ngại. Bởi với mặt bằng lãi suất huy động cao như hiện nay, lãi suất cho vay trong năm 2026 có thể vượt ngưỡng 10%/năm.

Trong khi đó hiện nay, nhiều chủ đầu tư đang sử dụng chính sách bán hàng dựa vào việc hỗ trợ lãi suất vay mua nhà trong thời gian vài năm đầu để hỗ trợ người mua.

Dữ liệu báo cáo nghiên cứu thị trường mới nhất của CBRE Việt Nam, cho biết, trong quý IV/2025, ghi nhận mức giá sơ cấp (chủ đầu tư mở bán) trung bình phân khúc căn hộ tại TPHCM đạt 90 triệu đồng/m2, tăng 5% theo quý và 21% so với cùng kỳ năm ngoái. Không chỉ giá sơ cấp tăng, mặt bằng thứ cấp (người mua bán lại) cũng nhích khoảng 18%, lên bình quân 64 triệu đồng/m2, đà tăng giá cũng đã bắt đầu lan sang các địa phương lân cận của khu vực trung tâm TPHCM.

Điều này cho thấy, giá nhà hiện đã tăng khá cao so với khả năng tài chính của người dân. Chính sách bán hàng của các chủ đầu tư chủ yếu dựa vào việc hỗ trợ lãi suất vay mua nhà trong 2-3 năm đầu. Nếu lãi suất cho vay tăng mạnh, doanh nghiệp sẽ gặp nhiều áp lực trong việc thực hiện cam kết hỗ trợ này.

TS Nguyễn Duy Phương - Giám đốc Đầu tư tài chính DG Capital - đưa ra quan điểm cho rằng, khi lãi suất cho vay tăng, tác động đầu tiên và rõ rệt nhất là thanh khoản trên thị trường suy giảm. Người mua nhà, đặc biệt là nhóm sử dụng đòn bẩy, sẽ cân nhắc lại kế hoạch tài chính trước khi vay. Nhà đầu tư cũng thận trọng hơn với các kế hoạch mở rộng danh mục, bởi khả năng sinh lời kỳ vọng khó bù đắp được chi phí vốn tăng.

Nếu lãi suất huy động tiếp tục tăng, lãi suất cho vay năm 2026 nhiều khả năng sẽ vượt 10%/năm, gây áp lực lớn cho việc tiêu thụ sản phẩm vì người mua sẽ chùn tay, giao dịch sụt giảm mạnh và cuối cùng, chính chủ đầu tư sẽ rơi vào thế khó.

“Điều này sẽ khiến các doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản đối mặt với khó khăn, đó là chi phí tài chính tăng trong khi sức cầu suy giảm, khiến dòng tiền quay vòng chậm và nguồn cung mới bị thu hẹp. Khi cung giảm, giao dịch chững lại, mặt bằng giá sẽ khó duy trì đà tăng như giai đoạn trước” - TS Phương nêu quan điểm.

Trước bối cảnh đó, qua trao đổi với nhiều doanh nghiệp bất động sản tại TPHCM được biết, họ đang phải theo dõi sát diễn biến lãi suất để điều chỉnh kế hoạch bán hàng trong năm 2026. Các doanh nghiệp bất động sản cũng đang cố gắng đàm phán với các ngân hàng nhằm xây dựng các gói vay có lãi suất cố định, ở mức thấp nhất có thể cho khách hàng mua nhà.