Khó mua nhà vì hàng tồn kho bất động sản toàn hàng cao cấp
TPHCM - Người thu nhập thấp không thể tìm mua được căn hộ vừa túi tiền khi mà bất động sản tồn kho chủ yếu là căn hộ cao cấp, hạng sang và siêu sang.
Hàng tồn kho chủ yếu là bất động sản hạng sang. Ảnh: Bảo Chương
Sau thời gian tiết kiệm, chị Hồng Nhân, nhân viên một công ty bảo hiểm ở TP Thủ Đức cho biết đã chuẩn bị được nguồn tài chính khoảng hơn 2,5 tỉ đồng kể cả nguồn tiền đi vay từ ngân hàng, để tìm mua một căn hộ chung cư ở khu vực này nhằm ổn định cuộc sống và thuận tiện khi đi làm.
Thế nhưng các dự án cũ và mới đều tăng giá khá nhiều so với thời điểm cách đây một năm. Một căn hộ hai phòng ngủ có diện tích nhỏ nhất tầm 55-60 m2 của một dự án chung cư cũ cũng được ra bán với giá hơn 3 tỉ đồng nhưng vị trí xa trung tâm tới gần 20 km. Những dự án có chất lượng và vị trí tốt giá lại quá cao, thấp nhất cũng từ 4,5 tỉ đồng. Ngay cả với những dự án đang được mở bán, giá bán toàn rơi vào ngưỡng khoảng 70-80 triệu đồng/m2. Xa trung tâm thì cũng đã gần 60 triệu đồng/m2 nhưng rất ít dự án để lựa chọn.
Câu chuyện của chị Nhân không phải là quá hiếm gặp trong thời điểm hiện nay. Nhiều người muốn mua nhà nhưng rất khó khi giá tăng nhanh hơn khả năng tích lũy của họ. Và quan trọng là lệch pha cung cầu ngày càng quá lớn
Trong báo cáo mới đây về tình hình thị trường bất động sản TPHCM, Trung tâm nghiên cứu thị trường One Mount Group cho biết quý I/2025, TPHCM có khoảng 6.000 căn hộ mở bán sơ cấp (chủ đầu tư chào bán), giao dịch thành công 855 căn hộ, tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt 12% trên tổng giỏ hàng. Điều này tương ứng quý vừa qua, thành phố còn tồn kho 5.200 căn hộ.
Xét trên cơ cấu hàng tồn kho, theo One Mount Group, phần lớn sản phẩm bán ế tập trung ở phân khúc cao cấp (60-120 triệu đồng/m2), hạng sang (120-290 triệu đồng/m2) và siêu sang (trên 290 triệu đồng/m2). Trong đó, số lượng căn hộ cao cấp chiếm 60%, hạng sang là 1,5% và dòng siêu sang lên đến gần 13,5%.
Một dữ liệu tương đồng được đơn vị nghiên cứu thị trường Knight Frank Việt Nam đưa ra cho thấy, trong quý I/2025, hơn 90% rổ hàng tồn kho chào bán sơ cấp thuộc loại trung và cao cấp, giá bán bình quân khoảng 3.648 USD mỗi m2 (hơn 91 triệu đồng/m2), vượt tài chính số đông người mua. Rổ hàng tồn kho phân khúc bình dân dưới 55 triệu đồng/m2 chỉ chiếm 10% và chủ yếu là loại hình 3 phòng ngủ, diện tích lớn.
Theo bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M (Savills Việt Nam), nguồn cung căn hộ phân khúc bình dân, phân khúc được người mua quan tâm nhất, tại TPHCM vẫn đang ở mức thấp.
Vị chuyên gia Savills cho biết, nguyên nhân chính gây tắc nghẽn nguồn cung căn hộ vừa túi tiền xuất phát từ hai yếu tố: thứ nhất, quỹ đất tại TPHCM ngày càng khan hiếm; thứ hai, giá đất và các chi phí phát triển, xây dựng đều tăng cao. Do đó, các chủ đầu tư sở hữu quỹ đất có xu hướng ưu tiên phát triển các phân khúc trung và cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận, thay vì tập trung vào phân khúc vừa túi tiền với biên lợi nhuận thấp hơn. Bên cạnh đó, trong vài năm qua, các thủ tục pháp lý dự án bị tắc nghẽn, nên nguồn cung nhà ở chưa hồi phục.
Nhìn về triển vọng trong 9 tháng còn lại của năm 2025, theo Savills, nguồn cung căn hộ dự kiến vẫn sẽ ở mức hạn chế, ước tính khoảng 7.000 căn. Đáng chú ý, phần lớn nguồn cung này sẽ đến từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu. Chỉ có bốn dự án mới dự kiến mở bán, chiếm tỷ trọng khiêm tốn 10%.
Nhìn chung, thị trường căn hộ TPHCM đang trải qua giai đoạn điều chỉnh. Mặc dù nguồn cung mới và giao dịch trong quý I/2025 có sự sụt giảm, nhưng những tín hiệu tích cực từ việc phê duyệt quy hoạch và nỗ lực tháo gỡ pháp lý được kỳ vọng sẽ tạo đà cho sự phục hồi của thị trường trong trung và dài hạn, Savills nêu quan điểm.
