Mua nhà tập thể cũ trên 100 triệu đồng/m² tiềm ẩn rủi ro lớn
Hà Nội – Sau khi có thông tin một số nhà tập thể cũ sẽ được cải tạo lại, nhiều căn hộ được rao bán với mức giá trên 100 triệu đồng/m².
Mua nhà tập thể cũ giá cao tiềm ẩn rủi ro lớn. Ảnh: Minh Hạnh
Nhà tập thể cũ “hét giá” 100 triệu đồng/m²
Mới đây, UBND TP Hà Nội đã đồng ý cho quận Ba Đình nghiên cứu phương án nâng chiều cao tối đa lên 40 tầng đối với khu tập thể cũ Thành Công khi tái thiết. Cùng với đó, nhiều khu tập thể cũ khác có tuổi đời vài chục năm cũng được thành phố phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch cải tạo, bao gồm Nghĩa Tân, Kim Liên, Trung Tự và Khương Thượng…
Theo ghi nhận của phóng viên Báo Lao Động tại khu tập thể Thành Công (quận Ba Đình), giá căn hộ tại các tòa G6A, G6B, G22, G23, G24 liên tục tăng cao, dao động từ 90 – 120 triệu đồng/m², ngang với chung cư cao cấp, dù những căn hộ này đã được sử dụng hơn 40 năm.
Bà Nguyễn Thị Bình, trú tại C10B Nam Thành Công, cho biết giá nhà tăng chóng mặt. Căn nhà của bà có diện tích hơn 20m², đã được cơi nới thêm phòng và ban công, hiện đang được trả giá hơn 3 tỉ đồng.
Nhiều nhà tập thể cũ có tuổi đời trên 40 năm vẫn đang được chào bán với giá rất cao. Ảnh: Minh Hạnh
Cũng theo bà Bình, nhiều căn hộ tại đây có diện tích trên sổ đỏ chỉ 34m² nhưng đã được cơi nới thêm, và hiện đang được rao bán với giá trên 3 tỉ đồng. Một căn hộ khác tại khu tập thể Thành Công có diện tích sử dụng 110m² (gồm 3 phòng ngủ), nhưng diện tích trên sổ đỏ chỉ là 34,1m², đang được rao bán với giá 4,74 tỉ đồng, tương đương 139 triệu đồng/m² nếu tính theo diện tích trên sổ đỏ.
Tại khu tập thể Kim Liên (quận Đống Đa, Hà Nội), nơi đã được xây dựng hơn 60 năm, nhiều căn hộ cũng đang được rao bán với giá trên 100 triệu đồng/m². Chẳng hạn, một căn hộ tại khu B có diện tích sử dụng 55m² nhưng diện tích trên sổ đỏ chỉ 24m², đang được rao bán với giá 2,5 tỉ đồng. Nếu tính theo diện tích trên sổ đỏ, mức giá lên đến 104 triệu đồng/m².
Tại khu tập thể Nghĩa Tân (quận Cầu Giấy, Hà Nội), nơi được xây dựng gần 40 năm trước, một căn hộ có diện tích trên sổ đỏ là 26m² nhưng đã được cơi nới lên 60m² đang được chào bán với giá 3,5 tỉ đồng. Nếu tính theo diện tích trên sổ đỏ, căn hộ này có giá lên tới 134,6 triệu đồng/m².
Nhiều rủi ro khi mua chung cư cũ giá cao
Theo ông Đỗ Thạch (Công ty môi giới bất động sản Dova Land), hiện nay căn hộ tập thể cũ đang “sốt giá” trở lại, đặc biệt tại khu Thành Công, do nhiều người kỳ vọng rằng nếu tòa nhà được xây mới với chiều cao tối đa 40 tầng theo phương án của quận Ba Đình, giá sẽ tiếp tục tăng. Tuy nhiên, ông Thạch khuyến cáo nhà đầu tư và người mua cần tỉnh táo, phân tích rõ cả hai khía cạnh kinh tế và pháp lý trước khi quyết định xuống tiền.
Ông Thạch cho biết, do các khu tập thể cũ thường nằm ở trung tâm và quỹ đất khan hiếm, nên xét về dài hạn, tiềm năng tăng giá là có. Nhiều người mua với hy vọng sẽ được đổi căn hộ chung cư cao cấp khi nhà nước tiến hành cải tạo và dỡ bỏ. Tuy nhiên, có những khu tập thể đã bị “treo” kế hoạch cải tạo từ 10 – 15 năm mà chưa thể triển khai do chưa đạt được sự đồng thuận giữa các hộ dân. Nếu mua với giá quá cao, ngay cả khi có đền bù, lợi nhuận thu được cũng có thể không tương xứng, chưa kể đến chi phí cơ hội trong thời gian chờ đợi.
Tòa nhà trên 40 năm đang được hỏi mua với giá trên 100 triệu đồng/m2. Ảnh: Minh Hạnh
Bên cạnh đó, hiện nay nhiều căn hộ tập thể được rao bán không có sổ đỏ, giao dịch qua giấy tay hoặc vi bằng, không được pháp luật bảo vệ. Quy định đền bù phụ thuộc vào diện tích hợp pháp, hệ số K, nhân khẩu… nên người mua sau có thể không được xếp vào diện chính chủ để hưởng đền bù. Nếu căn hộ có nhiều đồng sở hữu hoặc đang trong quá trình phân chia thừa kế, tranh chấp có thể kéo dài mà không có hồi kết.
“Nếu là người mua để ở hoặc mong muốn thu lợi ngắn hạn, hãy đặc biệt thận trọng”, ông Thạch khuyến cáo.
Nhiều người dân vẫn “cố thủ” tại những căn nhà tập thể cũ nát không đảm bảo an toàn. Ảnh: Minh Hạnh
Những yếu tố cần cân nhắc khi mua nhà tập thể cũ
Theo các chuyên gia bất động sản, nguyên nhân khiến giá nhà tập thể cũ tăng cao là do vị trí trung tâm, nhu cầu nhà ở ngày càng lớn trong khi nguồn cung khan hiếm, và sự kỳ vọng của người dân vào việc cải tạo, xây mới. Mmột số nhà đầu tư cũng đang đầu cơ với hy vọng hưởng đền bù cao khi dự án được triển khai.
Ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho biết phần lớn các chung cư cũ đều đã được sử dụng hơn 40 năm, được xây dựng bằng vật liệu cũ, bị cơi nới thay đổi kết cấu và đang xuống cấp, không đảm bảo an toàn.
Ông Cường lưu ý rằng việc mua bán chung cư cũ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Nhiều người mua đi bán lại không phải là chủ sở hữu ban đầu, nhiều khu tập thể chưa đạt được sự đồng thuận giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân về quyền sở hữu tài sản và quyền sử dụng đất. Nếu Nhà nước siết chặt chính sách mua bán, tái định cư, các diện tích cơi nới và phần đất lưu không có thể không được xem xét khi đền bù.
Do đó, người mua cần chú ý đến diện tích thực và diện tích cơi nới khi mua loại hình này. Trong quá trình sinh sống, nhiều hộ dân đã tự ý cơi nới thêm “chuồng cọp” rộng hàng chục mét vuông, gây nhiều rủi ro về an toàn. Quan trọng hơn, phần diện tích cơi nới của nhà tập thể thường không nằm trong sổ đỏ và sẽ không được tính khi chuyển nhượng hoặc đền bù nếu khu tập thể bị phá dỡ để xây mới.
Bên cạnh đó, hệ thống phòng cháy chữa cháy, cấp thoát nước cũng là những yếu tố cần đặc biệt quan tâm, bởi hầu hết các khu tập thể cũ đã tồn tại hàng chục năm. Khi mua căn hộ tập thể cũ, người mua cũng cần tìm hiểu xem khu nhà có thuộc diện quy hoạch cải tạo hay không để có phương án đầu tư hợp lý.
