Hoàn thiện quy định về ưu tiên mua tài sản thi hành án thuộc sở hữu chung

Thời hạn ưu tiên mua tài sản chung quá dài

Theo quy định tại khoản 3 Điều 74 Luật THADS và khoản 7 Điều 2 Thông tư liên tịch số 11/2016/TTLT-BTP-TANDTC- VKSNDTC, trước khi bán tài sản lần đầu đối với tài sản thuộc sở hữu chung, Chấp hành viên thông báo và định thời hạn cho chủ sở hữu chung mua phần tài sản của người phải thi hành án theo giá đã định trong thời hạn 03 tháng đối với bất động sản, 01 tháng đối với động sản; đối với những lần bán tài sản tiếp theo thì thời hạn là 15 ngày, kể từ ngày được thông báo hợp lệ. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày hết thời hạn ưu tiên mà chủ sở hữu chung không mua tài sản thì tài sản được bán theo quy định tại Điều 101 Luật THADS.

Để chủ sở hữu chung thực hiện được quyền ưu tiên mua tài sản chung thì trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được kết quả thẩm định giá, Chấp hành viên phải thông báo cho chủ sở hữu chung quyền ưu tiên mua phần tài sản của người phải thi hành án.

Có thể thấy, chủ sở hữu chung được rất nhiều ưu đãi trong việc thực hiện quyền ưu tiên mua của mình. Tuy nhiên việc quy định thời hạn ưu tiên mua tài sản chung như quy định trên là quá dài. Tính theo thời hạn trên thì muốn xử lý, bán đấu giá được một tài sản thuộc sở hữu chung, Chấp hành viên phải đợi sau 03 tháng (Đối với bất động sản) và 01 tháng (Đối với động sản), hết thời hạn ưu tiên mua mới được thông báo bán đấu giá tài sản. Đối với những lần bán tài sản tiếp theo, chủ sở hữu chung vẫn còn quyền ưu tiên mua, thời hạn là 15 ngày, kể từ ngày được thông báo hợp lệ. Theo Luật đấu giá năm 2016, tối thiểu phải có 30- 45 ngày cho một phiên đấu giá, trong khi đó để tổ chức bán đấu giá thành được một tài sản thi hành án là hết sức khó khăn, thậm chí có những trường hợp tài sản thi hành án đã được bán đấu giá đến lần thứ 10 mà vẫn không có người đăng ký mua, do đó đối với tài sản thi hành án, việc quy định thời hạn ưu tiên mua quá dài như trên dẫn đến quá trình xử lý tài sản mất quá nhiều thời gian và thủ tục.

Về thời gian ưu tiên mua tài sản của chủ sở hữu chung, đa số ý kiến đề xuất cần sửa đổi quy định này theo hướng: quy định chủ sở hữu chung được quyền ưu tiên mua tài sản 1 lần duy nhất trong lần bán tài sản đầu tiên và rút ngắn thời gian ưu tiên mua là 30 ngày đối với bất động sản, 10 ngày đối với động sản; đối với các lần bán sau, cần rút ngắn thời gian ưu tiên mua chỉ từ 5 đến 10 ngày hoặc khống chế số lần ưu tiên mua đối với các lần bán tài sản sau ( chỉ 1 hoặc 2 lần) để góp phần rút ngắn thời gian thi hành án.

Cần xác định rõ thời hạn

Khoản 1 Điều 27 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP ( được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 33/2020/NĐ-CP) quy định: Trước khi bán đấu giá tài sản lần đầu đối với tài sản thuộc sở hữu chung mà có nhiều chủ sở hữu chung đề nghị mua phần tài sản của người phải thi hành án theo giá đã định thì Chấp hành viên thông báo cho các chủ sở hữu chung đó thỏa thuận người được quyền mua. Nếu không thỏa thuận được thì Chấp hành viên tổ chức bốc thăm để chọn ra người được mua tài sản.

Tuy nhiên, ngoài hướng dẫn trên, Luật THADS không có quy định nào hướng dẫn các thủ tục cần thực hiện khi bán tài sản cho người có quyền ưu tiên mua, dẫn đến việc thực hiện gặp rất nhiều khó khăn. Cụ thể như:

Về thủ tục đề nghị ưu tiên mua phần tài sản của người phải thi hành án trong khối tài sản thuộc sở hữu chung, cần hướng dẫn cụ thể về việc tiếp nhận đề nghị đó, cũng như các điều kiện kèm theo (nếu có) để các cơ quan THADS thực hiện một cách thống nhất. Ngoài ra, thực tế phát sinh trường hợp nhiều sở hữu chung có đề nghị ưu tiên mua phần tài sản của người phải thi hành án thì quy định chung như trên có thể dẫn đến thời gian giải quyết vụ việc bị kéo dài. Do đó cần xác định rõ thời hạn để Chấp hành viên thực hiện việc thông báo cho các chủ sở hữu chung thỏa thuận người được quyền mua và thời hạn để Chấp hành viên tổ chức bốc thăm trong trường hợp không thỏa thuận được.

Theo quy định tại Điều 7 Thông tư liên tịch số 11/2016/TTLT-BTP- TANDTC-VKSNDTC, khi chủ sở hữu chung mua tài sản kê biên, đối với tài sản là bất động sản và động sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng, Chấp hành viên ra quyết định bán tài sản cho chủ sở hữu chung. Đối với tài sản là động sản không phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì Chấp hành viên lập biên bản giao tài sản cho chủ sở hữu chung.

Tuy nhiên trong hệ thống biểu mẫu tại Thông tư số 01/2016/TT-BTP ngày 01/02 /2016 của Bộ Tư pháp không có biểu mẫu đối với quyết định bán tài sản thuộc sở hữu chung cũng như biên bản giao tài sản cho chủ sở hữu chung, dẫn đến nhiều lúng túng khi thực hiện. Mặt khác, ngoài việc ban hành quyết định bán tài sản cho chủ sở hữu chung, Chấp hành viên còn phải thực hiện các tác nghiệp gì khác nữa không, cụ thể như: việc lập hợp đồng mua bán tài sản thuộc sở hữu chung sẽ do ai lập? giá trị pháp lý của hợp đồng…cũng là những vấn đề cần tiếp tục được hướng dẫn cụ thể hơn.

Ngoài ra, về chi phí liên quan đến việc kê biên, định giá tài sản đối với phần tài sản không phải của người phải thi hành án, thường gặp trong các việc thi hành án liên quan đến tài sản chung, hiện nay Luật THADS và các văn bản hướng dẫn thi hành cũng chưa có quy định về vấn đề này.