Đánh thuế chuyển nhượng bất động sản - cú hãm phanh đầu cơ ngắn hạn
Việc Bộ Tài chính đề xuất áp thuế thu nhập cá nhân 20% trên phần chênh lệch giá mua - bán bất động sản đang thu hút sự quan tâm đặc biệt của thị trường.
Khảo sát của kênh Batdongsan cho thấy, hơn 86% người mua bất động sản hiện nay nhằm mục tiêu đầu tư ngắn hạn kiếm lời. Trong đó, có đến 50% nắm giữ dưới 6 tháng và 36% trong khoảng 6-12 tháng. Chỉ 14% giữ bất động sản lâu hơn một năm.
Nhiều chuyên gia nhận định, nếu đề xuất của Bộ Tài chính được thông qua, bất động sản sẽ không còn là "sân chơi dễ dãi" cho giới đầu cơ lướt sóng, góp phần điều tiết thị trường phát triển bền vững hơn. Cũng có ý kiến cho rằng, chính sách trên có thể gây nghẽn thanh khoản trong ngắn hạn.
TS. Nguyễn Trí Hiếu - Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển Thị trường Tài chính và Bất động sản Toàn Cầu - cho rằng, việc đánh thuế bất động sản thứ nhất có thể xem xét vì chúng ta đang khuyến khích người dân an cư lạc nghiệp. Tuy nhiên, từ căn nhà thứ hai nên đánh thuế vì những người có căn nhà thứ hai thường là người có thu nhập cao. Đánh thuế sẽ tạo ra công bằng xã hội, đồng thời sẽ tránh được tình trạng đầu cơ.
Nhiều đại gia Việt Nam mua bất động sản để “găm hàng” chờ giá lên mới bán ra. Đánh thuế bất động sản thứ hai là hợp lý để đảm bảo công bằng cho xã hội cũng như tăng nguồn thu thuế cho quốc gia, giảm thiểu rủi ro cho nền kinh tế.
Bên cạnh đó, ông Hiếu nhấn mạnh, việc chỉ đánh thuế khi có giao dịch là chưa đủ. Cần tiến tới thu thuế cả với tài sản đang nắm giữ, nhất là các trường hợp sở hữu nhiều bất động sản nhưng không đưa vào sử dụng, gây lãng phí và bất bình đẳng trong tiếp cận nhà ở.
“Nếu tiếp tục chỉ thu thuế khi có giao dịch thì vẫn bỏ sót nhóm đang nắm nhiều nhà đất nhưng không tạo ra giá trị sử dụng. Muốn lành mạnh hóa thị trường, phải thu từ sở hữu chứ không chỉ từ chuyển nhượng" - ông Hiếu nói.
Còn theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), hiện hệ thống pháp luật chưa có chế tài kiểm soát, ngăn chặn hoạt động đầu cơ, găm đất nhằm đẩy giá. Tại nhiều khu đô thị, dự án đất nền, tình trạng nhà đầu cơ mua đất rồi bỏ hoang chờ tăng giá hoặc tạo khan hiếm giả diễn ra phổ biến, mục đích đều là đẩy giá kiếm lời.
"Việc nghiên cứu áp thuế bất động sản là cấp bách để điều tiết thị trường. Không vì thấy khó ban hành mà bỏ qua chính sách này" - ông Đính nói.
Trong khi đó, một số ý kiến cho rằng, chính sách này có thể khiến thị trường thứ cấp rơi vào trạng thái "đóng băng" tạm thời. Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam - lo ngại, mức thuế 10% với tài sản nắm giữ dưới 2 năm cao gấp 5 lần hiện nay, sẽ ảnh hưởng tới các phân khúc như đất nền và căn hộ cao cấp - nơi tập trung các nhà đầu tư ngắn hạn.
Ông Tuấn cũng quan ngại việc áp dụng thuế mới có thể đẩy giá nhà tăng cao. Bởi bên bán thường cộng toàn bộ chi phí, gồm cả thuế vào giá bán. Khi mức thuế tăng, giá bán ra cũng sẽ tăng theo và người mua cuối cùng có thể phải gánh thêm chi phí này. Lợi nhuận thực tế của nhà đầu tư chịu ảnh hưởng kéo theo kênh đầu tư bất động sản cũng trở nên kém hấp dẫn so với các kênh khác.
Theo đề xuất của Bộ Tài chính, người chuyển nhượng bất động sản sẽ phải nộp 20% thuế trên phần lợi nhuận sau khi trừ đi chi phí hợp lệ. Trường hợp không xác định được giá mua và các chi phí liên quan, thuế sẽ tính theo giá bán và thời gian nắm giữ, với mức thuế suất từ 2-10%. Theo đó, thời gian sở hữu dưới 2 năm bị áp thuế 10%, từ 2-5 năm là 6%, từ 5–10 năm là 4% và trên 10 năm hoặc thừa kế sẽ chỉ chịu 2%.
Bên cạnh việc điều tiết hành vi đầu tư, Bộ Tài chính cũng nhấn mạnh tầm quan trọng của việc xây dựng cơ sở dữ liệu định giá đầy đủ và minh bạch để chính sách được thực thi hiệu quả. Các hệ thống thông tin về thuế, giao dịch đất đai, công chứng cần được liên thông, tránh tình trạng khai hai giá như trước đây.
